Комитет по вопросам имущественных и земельных отношений Законодательного собрания края, который возглавляет Сергей Александрович Тимченко, — один из самых востребованных в кубанском парламенте.

Многие сюда обращаются за советом, помощью, с просьбой разобраться в том или ином конфликте. Члены комитета часто готовят проекты краевых законов, выносят их на обсуждение коллег-депутатов на сессии. Как профессионал своего дела, С.А. Тимченко знаком со многими нормативными документами, касающимися имущественных и земельных проблем, и беседа нашего корреспондента с ним проходила в обстановке деловитости и открытости, ситуации обсуждались на конкретных житейских фактах.

— На днях, Сергей Александрович, прочел в одной из газет объявление следующего содержания: «Продаю полтора гектара земли на хуторе Копанском за 1,6 миллиона рублей». У нас что сейчас — так легко можно торговать кубанскими черноземами?

— Надо полагать, что объявление поместил один из краснодарских фермеров, получивший отказ от администрации Краснодарского края о приобретении этого земельного участка. В ходе реорганизации сельхозпроизводства в 1991—1996 годах КФХ наделяли землей в собственность бесплатно. И они вправе ее продать. Такое стало возможным после принятия законов об обороте земель сельхозназначения и о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

— А вот в Северском районе в станице Новодмитриевской продается земельная доля в 5,4 гектара за 110 тысяч рублей… Их владелец тоже имеет такое право?

— Что касается земельных долей, то они частично ограничены в обороте согласно федеральному законодательству. Там определено: владелец земельной доли может продать ее только другому собственнику земли на этом же участке или человеку, который арендует этот участок. Третьему лицу он продать не может как долю.

Если хочет распорядиться ею как неземельной долей и продать третьему лицу, то выделяет этот надел в самостоятельный и тогда уже реализует любому гражданину России. Кроме того, согласно правовым межгосударственным отношениям на территории нашего края земли сельхозназначения могут покупать и граждане Республики Беларусь.

— А как земельную долю можно выделить, если уже прошло межевание и она вошла в единый массив?

— Если договор аренды еще не заключен, то больших проблем с выделом не существует. Надо только получить согласие остальных дольщиков по месту расположения. Появились возражения — их надо снять. Если же этот земельный участок уже обременен договором аренды, то его нужно сначала расторгнуть, а потом уже решить вопрос о дальнейшем распоряжении своей земельной долей.

— У вас большой практический опыт… Каким, на ваш взгляд, должен быть закон о земле? Или пусть ее продает кто хочет и кому угодно?

— У нас на сегодня краевым и федеральным законами ограничены предельные размеры земельных участков, то есть латифундистов на территории Кубани, за исключением Усть-Лабинского района, не должно быть. Один гражданин или юридическое лицо может скупить не более 10 процентов земель, входящих в муниципальное образование. В городе Краснодаре, допустим, 78 тысяч гектаров пашни. Следовательно, один человек может скупить 7,8 тысячи гектаров.

Мы пока этой нормы придерживаемся, потому что согласно Федеральному закону меньше не можем установить. Сейчас посмотрим, эффективно ли он работает, и, возможно, внесем соответствующие коррективы.

— Многие фермеры жалуются: подходит время окончания сроков аренды земли, и они хотели бы ее продлить… Но им говорят: участвуйте наравне с другими в конкурсе. Может так получиться: найдется более богатенький, предложит денег побольше — и земля к нему отойдет. А ведь фермер облагораживал ее несколько лет, вложил туда солидные средства…

— Тут речь вот о чем идет. Если это касается земель государственной или муниципальной собственности, то Гражданский кодекс четко предусматривает пролонгацию договоров. Надо только заранее подать заявление об этом.

Если же земля находится в коллективно-долевой собственности, то уже сами собственники-дольщики решают: продлить договор аренды или нет? Возможно, что они найдут другого арендатора, который больше будет платить натуроплату за надел. Здесь мы бессильны. Обе стороны должны решить все вопросы, как говорят, полюбовно.

К сожалению, большинство обращений фермеров идет не потому, что им не пролонгируют договоры аренды… У них просто нет этих договоров. Есть соглашение. Вот в чем проблема.

Мы своим краевым законом каким образом ограничили в обороте земли сельхозназначения? Указали минимальный срок, на который должны заключаться договоры аренды, — пять лет, и их необходимо зарегистрировать в регистрационной службе. Далее. Фермер, который имеет статус не юридического лица, а предпринимателя, согласно статье 12 получает земельный участок в аренду без конкурса, по заявлению. Но должен приложить необходимый пакет документов: по какому целевому назначению участок будет использоваться? К примеру, он необходим для развития животноводства или более эффективного применения имеющейся техники. И, таким образом, никаких конкурсов там не проводится.

— Желающих завладеть кубанскими землями становится все больше и больше. Московские и питерские инвесторы, другие «варяги» готовы платить за паи бешеные деньги. Наши руководители коллективных хозяйств, обеспокоенные такой ситуацией, стараются найти разумный выход из нее. Продуманно, по-моему, решает проблему председатель СПК (колхоза) «Знамя Ленина» Щербиновского района Юрий Гаврилович Хараман, который, кстати, депутат ЗСК и входит в состав вашего комитета. Он скупает землю для коллективного хозяйства у престарелых пайщиков или их наследников. Пашня, таким образом, не уплывет из СПК.

— Внесу небольшую поправку: Юрий Гаврилович скупает паи не как физическое, а как юридическое лицо — арендатор. И правильно делает. Сейчас СПК платит и арендную плату, и налог на земельный пай. А после его скупки будет платить только налог.

Плюс к этому колхоз получает еще одно преимущество: такие земли банки охотнее берут в залог при выдаче кредитов на дальнейшее развитие сельхозпроизводства. Так, добавлю, поступают не только в «Знамени Ленина». Славянский «Сад-Гигант» как юридическое лицо скупил земли. Многие фермеры так же делают.

— Ну хорошо. Скупил Хараман пашню, а у него половина работающих, допустим, не имеет земельных паев. Они говорят: «Дайте, Юрий Гаврилович, и нам землицы…» Как тут быть?

— Давайте не будем собственников земельных долей путать с акционерами. У них есть социальный пакет. Хотя в принципе ваш вариант не исключен.

Мы сейчас разбираемся с невостребованными земельными долями. После того, как ими официально будут наделены коллективные хозяйства, они смогут в качестве поощрения выделить земельные паи наиболее добросовестным механизаторам, дояркам, не имеющим их. Это, считаю, будет справедливо. В этом году, думаю, мы завершим работу по невостребованным земельным долям вместе с муниципальными образованиями.

— Честно говоря, разговор о невостребованных земельных долях уже оскомину набил. Года три, если не больше, мы жуем жвачку, просим глав муниципальных образований: разберитесь наконец с ними. И делов-то, казалось бы, немного. Дайте объявление в газету — и если собственник невостребованной земельной доли не объявился, она переходит в госсобственность. Или не так?

— Именно так! И у нас на сегодня уже много примеров, когда мы в госсобственность земли забрали.

— Напомните, пожалуйста, какой существует порядок здесь…

— Порядок такой. Орган местного самоуправления готовит список собственников земельных долей, которые этими долями не распорядились. И представляет выписку из кадастра о том, что на этом земельном участке именно эти собственники земельных долей ими не распорядились. Мы рассматриваем список и готовим проект постановления.

— «Мы» — это кто?

— Законодательное собрание и администрация края. Совместно мы рассматриваем поступившие материалы, готовим постановление об образовании земельных участков в счет этих невостребованных долей. Проходит 90 дней. Все это время мы стараемся все же найти собственников или их наследников. Не нашлись? Тогда по истечении трех месяцев этот земельный участок формируем за счет краевого бюджета, ставим на кадастровый учет. Обращаемся в суд. Принимается судебное решение, невостребованные земельные доли становятся собственностью края. Мы говорим муниципалитетам: распоряжайтесь ими как фондом перераспределения, давайте эффективным пользователям.

— Мне в середине марта пришлось участвовать в работе собрания, где отчитывалась глава Унароковского сельского поселения Мостовского района Лариса Николаевна Грищенко. У них бюджет поселения на 70 процентов дотационный. И глава поселения считает, что если бы им оставляли все налоги от использования земель фонда перераспределения, входящих в поселение, а это — 6,1 тысячи гектаров,то они бы и горя не знали. Жили бы без дотаций. Сейчас же налоги эти идут в край. Решаемый ли этот вопрос?

— Нет, нерешаемый. Согласно Бюджетному и Налоговому кодексам, раз земля находится в собственности Краснодарского края, земельная плата должна поступать в его бюджет.

Я не думаю, что только за счет земель фонда перераспределения Унароковское и другие сельские поселения могут и должны решать свои бюджетные вопросы. У нас весь фонд перераспределения на сегодня — где-то в пределах 450 тысяч гектаров. И арендная плата составляет не столь существенную сумму по сравнению с теми землями, которые находятся в черте населенных пунктов.

— За них плата идет больше?

— В десятки раз! За земли сельхозназначения, находящиеся в государственной и долевой собственности, ежегодно поступает не более 600—800 миллионов рублей. А за те, которые находятся в черте населенных пунктов, — 40 миллиардов рублей. Чувствуете разницу?! Просто здесь надо наводить порядок со сбором налогов.

Но все же обнадежу Ларису Николаевну Грищенко и ее коллег. В ЗСК готовится ряд предложений, по которым каждому конкретному поселению будет оказана финансовая помощь, в том числе и за счет земель фонда перераспределения. Но помощь эта станет поступать с первого января 2009 года. Соответствующая нормативная база готовится.

— Владимир Андреевич Бекетов, председатель ЗСК, во время недавнего визита в Лабинский район высказал мысль о том, что нам надо более эффективно распоряжаться этим самым фондом перераспределения. Он озвучил такое предложение: инвесторы или арендаторы, которым выделены земли фонда, уже с урожая 2008 года будут обязаны часть зерновых, по тонне с гектара по цене четыре рубля за килограмм, оставлять для нужд муниципальных образований — для переработки на муку и комбикорма. Слова председателя ЗСК «озвучила» наша газета, и после этого в редакцию поступило несколько звонков от рассерженных фермеров. Они считают такой порядок несправедливым.

Но это — их взгляд и оценка. А ситуация сегодня такова, что ряд крупных инвесторов, выращивающих на землях фонда перераспределения пшеницу, вывезли ее за границу. А в районах даже своей муки нет для выпечки хлеба, ее завозят со Ставрополья. Я уже не говорю о диких ценах на комбикорма для личных подсобных хозяйств. Это ведь тоже непорядок!

— Конечно. Мы имеем поручение от Владимира Андреевича Бекетова и сейчас с профильными департаментами администрации края готовим изменения в наше действующее законодательство. Предполагается, что арендатор земель фонда перераспределения должен будет часть выращенной продукции реализовать на месте на определенных условиях. Идут согласования по пунктам. Мы остановились на четырех элеваторах, куда будет сдаваться продовольственная пшеница для нужд края. Определим и круг заводов, куда поступит фуражное зерно для переработки его на комбикорма. Потом их на выгодных условиях смогут приобрести владельцы ЛПХ. Можете открыто в газете сказать своим читателям: такое будет в крае.

— А если арендатор не согласится с вашими условиями? Все-таки платить за тонну зерна 4000 рублей — маловато будет… Оно сейчас минимум восемь тысяч стоит…

— Найдем других арендаторов и передадим им земли фонда перераспределения. Нас будет интересовать не столько цена, сколько физический вес. Ведь арендаторы выдают на пай, скажем, по 1,5—2 тонны зерна и при этом не поднимают вопроса о его стоимости.

— Раз уж мы коснулись платы за арендуемый земельный пай, почему она в крае везде разная? Одни выдают более двух тонн, другие — полторы, а есть случаи — меньше тонны… Мы сюда не можем вмешаться?

— Есть рекомендации ЗСК — заключать договоры с собственниками паев о выдаче на каждый из них не менее семи процентов валового сбора зерна. Ведь уровень развития сельхозпроизводства разный на Кубани. Одни получают с гектара 60 центнеров зерновых, другие и до 40 не дотягивают. И земельные паи разные по размеру: от 1,5 до 8,4 гектара.

Возьмем усредненные данные. При размере пая пять гектаров и урожайности 44 центнера арендатор имеет 22 тонны зерна. Значит, согласно нашим рекомендациям должен отдать пайщику в качестве оплаты 1540 килограммов. Но и здесь мы получили поручение председателя ЗСК — рассмотреть вариант увеличения размера платы. Это тоже назрело. Готовится типовой договор.

— Есть мнение, что земли сельхозназначения сегодня слишком легко изымаются из оборота и передаются под строительство объектов, формирование свободных экономических зон. Вносятся даже предложения, чтобы вопрос их изъятия рассматривался только на уровне правительства… А ваше мнение?

— На сегодняшний день наоборот пошло — не снизу вверх, а сверху вниз: федеральное правительство передало права в поселения…

— Уже передало?

— Уже. Каким образом? Каждое поселение до 1 января 2010 года должно будет иметь генеральный план перспектив своего развития, допустим на 20—25 лет. Соответственно, если оно предусмотрит строительство промышленных или перерабатывающих объектов, естественно, границы населенного пункта расширятся. И здесь не будет ограничений в переводе земель из одной категории в другую по той простой причине, что уже внесены изменения в Градостроительный кодекс, в другие нормативные документы. Ограничения останутся только для особо охраняемых природных территорий, минеральных источников, рекреационных зон и особо ценных земельных участков.

— Значит, власти у сельских поселений будет больше?

— Она уже есть. На сегодняшний день орган местного самоуправления, не дожидаясь разработки генерального плана поселения, может выйти с предложениями к губернатору Краснодарского края о включении в черту населенного пункта конкретного земельного участка или группы участков для каких-то конкретных целей. Обоснует свое предложение — и губернатор примет решение. Его можно будет оспорить только в судебном порядке.

— А почему тогда главы поселений жалуются, что они не имеют права вмешиваться в хозяйственно-распорядительную деятельность руководителей сельхозпредприятий? У них, оказывается, есть мощные рычаги?

— Безусловно. Но только не надо давать команды — что и когда сеять, как вести уборку… А использовать право контроля за эффективным использованием земель. Заросли они сорняками или почва деградирует — надо спросить по всей строгости.

— Многих наших читателей до сих пор интересует вопрос межевания земель. Долго ли оно еще будет идти?

— С 1 марта 2008 года вступил в силу новый Федеральный закон «О земельном кадастре». Он существенно поменял сам порядок межевания. Но, к сожалению, к марту не вышло три других нормативных документа, дополняющих этот ФЗ. Сейчас землеустроительные организации приостановили свою деятельность, потому что они не могут выдать окончательно документ, который нужен гражданам, из-за отсутствия тех самых трех инструктивных материалов. Мы ждем их со дня на день.

— А что конкретно после этого будет? Станет проще или сложнее?

— Будет вполне нормально. Упрощается процедура межевания и регистрации. Что самое интересное? Теперь уже межующая организация будет нести ответственность за правомерность базы данных о земельном участке. И Роснедвижимость обязана принять документы в том виде, который предоставлен, а регистрационная службы обязана зарегистрировать по этим документам.

Что касается самих межующих организаций, то к ним повышаются требования, возрастает их ответственность. Они будут работать почти как нотариусы.

— Что вас, Сергей Александрович, волнует больше всего как председателя комитета ЗСК?

— Правовая неграмотность людей. Мы наделили их собственностью, а они не знают, как ею распорядиться. Есть случаи, когда мы отдельных собственников наделили тем имуществом, которому они не в силах дать ума. И сами работать не могут или не хотят, и другим не позволяют. И чем быстрее мы такие процессы разрулим, тем лучше станут жить кубанцы. Земля наша — главное богатство края. Об этом никто не должен забывать.
Раздел : Кубань аграрная, Дата публикации : 2008-04-03 , Автор статьи : Федор БЕЗРУК